Este prima dată când cumperi un apartament? Ordinea corectă a pașilor pe care trebuie să îi urmezi
Investiția în primul apartament trebuie să înceapă întotdeauna cu stabilirea bugetului total pe care îl ai și cu înțelegerea tuturor costurilor. O ofertă atrăgătoare îți poate distrage atenția de la costurile conexe, condițiile creditului sau documentele care trebuie verificate înainte de plată, ceea ce poate duce la blocaje financiare, în cazul în care bugetul tău este unul fix. Dacă vrei ca procesul de cumpărare al unui apartament să fie simplu și rapid, este bine să treci prin următorii pași:
1. Stabilește-ți bugetul!
Bugetul nu înseamnă doar prețul maxim al apartamentului. Trebuie să includă avansul, taxele notariale, costul evaluării, eventualul comision de intermediere, asigurările, mutarea, mobilierul și lucrările necesare după predare.
Păstrează și o rezervă financiară. Folosirea tuturor economiilor pentru avans te poate lăsa fără bani pentru cheltuieli neprevăzute. O reparație, o întârziere a mutării sau o diferență între evaluarea băncii și prețul negociat poate schimba rapid calculele.
Rata lunară acceptată de bancă reprezintă o limită de eligibilitate, nu neapărat nivelul confortabil pentru tine. BNR urmărește gradul de îndatorare în creditarea populației, însă fiecare instituție aplică și propriile criterii de risc.
2. Obține o preaprobare financiară!
Preaprobarea îți arată ce sumă ai putea împrumuta pe baza veniturilor, obligațiilor existente și istoricului financiar. Vei putea selecta proprietăți apropiate de bugetul real, fără să pierzi timp cu locuințe pe care nu le poți finanța.
Discută cu una sau mai multe bănci ori cu un broker de credite. Brokerul compară ofertele instituțiilor cu care colaborează, explică structura dobânzii și te ajută să pregătești dosarul. Decizia de creditare aparține însă băncii.
Preaprobarea financiară nu reprezintă aprobarea definitivă a creditului. Banca va analiza ulterior și apartamentul, actele acestuia și raportul de evaluare. Valabilitatea preaprobării și condițiile asociate trebuie verificate direct în oferta instituției alese.
3. Stabilește ceea ce cauți la o proprietate!
După stabilirea finanțării, definește criteriile care îți influențează viața zilnică: zona, timpul până la serviciu, suprafața, compartimentarea, etajul, accesul la transport și costurile lunare.
Separă criteriile obligatorii de preferințe. Existența metroului la o distanță rezonabilă poate fi obligatorie, în timp ce orientarea livingului sau prezența unui al doilea balcon poate rămâne negociabilă.
În etapa de selecție poți analiza mai multe imobiliare București și poți compara proiecte, apartamente noi și zone diferite. Agentul imobiliar îți poate furniza informații despre proprietăți, programa vizionările și facilita comunicarea cu vânzătorul. Rolul său nu înlocuiește verificarea juridică, evaluarea bancară sau inspecția tehnică.
4. Analizează cu atenție proprietățile atunci când mergi la vizionări
Vizionarea trebuie să testeze modul în care funcționează apartamentul. Verifică lumina, zgomotul, presiunea apei, poziția prizelor, spațiile de depozitare, dimensiunile camerelor și starea zonelor comune.
Parcurge traseul până la transportul public și revino în zonă la altă oră. Traficul, zgomotul și locurile de parcare se pot schimba mult între prânz și seară.
Pentru un apartament vechi, urmărește urmele de umezeală, instalațiile, tâmplăria și starea finisajelor. Pentru unul nou, cere informații despre structura pereților, izolație, utilități, garanții și stadiul întregului proiect.
Un inginer constructor sau un inspector tehnic te poate ajuta să identifici defecte care scapă la o vizionare obișnuită. Specialistul tehnic analizează execuția și starea locuinței, fără să ofere concluzii juridice asupra proprietății.
5. Verifică documentele apartamentului!
Verificarea actelor trebuie făcută înaintea plății unei sume importante. Extrasul de carte funciară pentru informare arată situația cadastral-juridică a imobilului, inclusiv descrierea, dreptul de proprietate și eventualele sarcini înscrise la momentul emiterii.
În cazul unei locuințe noi, verificările pot include autorizația de construire, documentele terenului, recepția clădirii, cadastrul, intabularea și actele referitoare la utilități. ANPC recomandă cumpărătorilor să verifice autorizarea construcției și situația din cartea funciară înaintea semnării unui antecontract.
Notarul verifică actele necesare autentificării și condițiile legale ale tranzacției. Un avocat specializat în drept imobiliar poate analiza mai amplu riscurile contractuale, istoricul proprietății, promisiunea de vânzare și clauzele propuse de vânzător.
6. Negociază!
Negocierea trebuie să înceapă după ce ai suficiente informații despre proprietate. Defectele tehnice, lucrările necesare, termenul de predare și situația documentelor pot influența oferta.
Prețul nu este singurul element negociabil. Poți discuta despre data eliberării locuinței, mobilierul inclus, locul de parcare, remedierea unor probleme sau modul în care se împart anumite costuri.
Formulează oferta în funcție de buget și de valoarea proprietății, fără să te bazezi pe suma maximă comunicată de bancă. Evaluatorul desemnat sau acceptat de instituția finanțatoare va stabili valoarea folosită în dosarul de credit, iar aceasta poate fi diferită de prețul cerut.
7. Citește cu atenție actul prin care rezervi locuința!
Rezervarea scoate, de regulă, proprietatea din circuit pentru o perioadă limitată, în schimbul unei sume. Citește documentul înainte de plată și verifică durata, prețul stabilit, condițiile de restituire și situațiile în care banii se pierd.
Acordă o atenție specială refuzului creditului, problemelor juridice și neîndeplinirii obligațiilor de către vânzător. Formularea vagă a acestor situații poate crea dispute.
Rezervarea nu trebuie semnată sub presiunea ideii că „mai există un cumpărător”. Solicită timpul necesar pentru citire și cere clarificări scrise.
8. Citește cu atenție antrecontractul!
Promisiunea bilaterală sau antecontractul stabilește obligația părților de a încheia ulterior vânzarea. Documentul poate include prețul, avansul, termenul contractului final, situația finanțării, documentele care trebuie obținute și consecințele nerespectării obligațiilor.
Pentru un proiect aflat în construcție, trebuie descrise cât mai precis apartamentul, suprafața, anexele, termenul orientativ de finalizare, condițiile de predare și situațiile în care pot apărea modificări.
ANPC a atras atenția asupra informării incomplete sau neclare din promisiunile și contractele folosite pe piața imobiliară. Revizuirea antecontractului de către notar sau avocat înaintea semnării reduce riscul acceptării unor clauze dezechilibrate.
9. Citește cu atenție contractul!
După aprobarea finală a creditului și verificarea documentelor, notarul pregătește contractul de vânzare-cumpărare. În cazul finanțării bancare, tranzacția poate include și contractul de ipotecă, ordinele de plată și condițiile stabilite de bancă.
Citește proiectul contractului înainte de ziua semnării. Verifică prețul, modalitatea de plată, identificarea apartamentului, anexele, cotele de teren, locul de parcare și data predării.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare este solicitat prin notar pentru procedura de încheiere a actului. Extrasul pentru informare consultat anterior rămâne util pentru verificarea preliminară, dar nu îl înlocuiește pe cel folosit la autentificare.
10. Verifică cât mai multe lucruri la recepția apartamentului!
Recepția înseamnă mai mult decât preluarea cheilor. Inspectează pereții, pardoselile, ferestrele, ușile, instalațiile, prizele, obiectele sanitare și echipamentele incluse.
Testează apa, încălzirea, interfonul, accesul în parcare și fiecare cheie primită. Notează defectele într-un proces-verbal, împreună cu termenul și modalitatea de remediere.
Compară apartamentul cu schița, contractul și lista finisajelor. Verifică indexurile contoarelor și documentele de garanție. Prezența unui inspector tehnic este utilă mai ales la o locuință nouă, unde finisajele recente pot ascunde abateri de planeitate, etanșare sau montaj.
Cine te ajută în fiecare etapă?
Brokerul de credite sau consilierul bancar clarifică finanțarea.
Agentul imobiliar facilitează căutarea și negocierea.
Evaluatorul stabilește valoarea acceptată în analiza băncii.
Inginerul sau inspectorul tehnic verifică locuința.
Avocatul analizează riscurile contractuale.
Notarul autentifică tranzacția și îndeplinește verificările impuse de procedura notarială.
